ТОП‑10 ошибок в договоре аренды коммерческой недвижимости в Казахстане

Договор аренды коммерческой недвижимости — это не просто бумажка. Это документ, который защищает ваш бизнес или… оставляет вас один на один с проблемами.

Казалось бы, типовой шаблон, подписи — и всё.

Но нет. Предприниматели продолжают допускать одни и те же ошибки, которые стоят им миллионов, судебных разбирательств и потери помещений.

Разберём ключевые ошибки арендаторов, которые мы видим в практике снова и снова.

Ошибка №1. Устный договор или «болванка» вместо нормального документа

«Потом подпишем» = «потом ничего не докажем».

До сих пор бизнесмены в Казахстане заключают устные договорённости или используют неадаптированные шаблоны из интернета.

Чем это опасно:
– в суде такой договор не имеет юридической силы;
– нельзя доказать условия аренды (стоимость, срок, ответственность);
– невозможно взыскать долг или выселить арендатора.

Что делать:
– подписывать только письменный договор аренды коммерческой недвижимости;
– указывать срок, адрес, цену, санкции, обязанности.

Ошибка №2. Неполное описание объекта аренды

«Брал один офис, вернул другой — или вообще ничего не вернул».

Если в договоре не указаны:
– точный адрес помещения,
– площадь,
– состояние,
– перечень оборудования,
– и не оформлен акт приёма-передачи — у вас нет доказательств, что именно это помещение вы арендовали.

Что делать:
– прикладывать акт приёма-передачи с фотофиксацией, описанием состояния и дефектов.

Ошибка №3. Не проверены документы на помещение

Подписали договор с «арендодателем», который не имеет права сдавать помещение.

Риски:
– помещение может быть в залоге или аресте;
– подписал не собственник, а сотрудник без доверенности;
– объект жилой, а не коммерческий — штрафы, претензии от госорганов.

Что делать:
– проверить правоустанавливающие документы;
– убедиться, что помещение предназначено для коммерческой деятельности;
– проверить обременения и право сдачи в аренду.

Ошибка №4. Долгосрочный договор не зарегистрирован

Договор на 2 года подписан, но не зарегистрирован в ЦОНе? Он считается недействительным.

Согласно ГК РК, все договоры аренды недвижимости сроком свыше 1 года подлежат обязательной регистрации.

Что делать:
– если срок аренды >12 месяцев — обязательно регистрируйте договор;
– либо заключайте на 11 месяцев и пролонгируйте.

Ошибка №5. Нет условий расторжения, штрафов и возврата залога

«Выйти из договора нельзя, наказать за просрочку — тоже».

Во многих шаблонах:
– не прописано, при каких условиях возможно расторжение;
– нет ответственности за просрочку платежей;
– неясен порядок возврата депозита.

Что делать:
– указать, в каких случаях допускается расторжение (например, при 2+ просрочках);
– установить размер неустойки (например, 0,1% за день);
– прописать чёткий порядок возврата залога.

Ошибка №6. Неопределённость с расходами

«А я ещё должен за охрану, интернет и парковку?»

Коммунальные и прочие расходы часто не оговариваются, и бизнес получает неприятные «сюрпризы» в конце месяца.

Что делать:
– чётко зафиксировать, что входит в арендную плату;
– указать, кто оплачивает:
• свет, воду, отопление;
• охрану и вывоз мусора;
• интернет и парковку.

Ошибка №7. Не согласованы ремонт и улучшения

«Сделал ремонт — арендодатель поднял цену или выгнал».

Часто арендатор делает капитальные вложения, но:
– не фиксирует разрешение на ремонт;
– не договаривается об учёте расходов;
– не закрепляет аренду на длительный срок.

Что делать:
– прописать в договоре, кто делает текущий и капитальный ремонт;
– установить порядок компенсации вложений;
– зафиксировать ставку аренды на период после улучшений.

Ошибка №8. Нет индексации арендной платы

«Ставку аренды можно поднимать как угодно — договор это не запрещает».

Если не указана индексация, арендодатель может пересмотреть цену в любой момент.

Что делать:
– ограничить изменение ставки (не чаще 1 раза в год);
– привязать к ИПЦ, доллару или фиксированному коэффициенту.

Ошибка №9. Неправильный налоговый режим

После отмены Единого совокупного платежа в 2024 году, у арендодателей-физлиц появились новые обязательства.
Теперь сдача коммерческого помещения — это предпринимательская деятельность. Она требует регистрации и соблюдения налогового режима.

Что делать:
– Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП);
– Выбрать подходящий режим: патент (1 %) или упрощённый СНР (3 %);
– Уплачивать ИПН (10 %) и обязательные взносы: ОПВ, ОСМС, социальные отчисления;
– Сдавать декларацию по форме 240.00 вовремя.

Если эти шаги пропустить — есть риск штрафов, пени и проблем с банками.

Ошибка №10. В договоре не указано, где и как решать споры

Представьте: арендодатель — в Алматы, арендатор — за границей. В договоре нет пункта о юрисдикции. Где судиться? Кто будет рассматривать спор?

Что делать:
– Указать применимое право: законодательство Республики Казахстан;
– Прописать, где будет рассматриваться дело — по месту нахождения арендодателя или объекта;
– Определить форму разрешения спора: арбитраж или государственный суд;
– Уточнить язык договора, процедуру перевода и исполнения решения.

Этот блок часто забывают. Но именно он спасает от «перекидывания дела» между городами и странами.

Чтобы договор аренды коммерческой недвижимости в Казахстане стал не источником риска, а инструментом защиты, соблюдайте базовые правила: